Die Grundschuld ist ein nicht an eine bestimmte Forderung gebundenes Kredit­sicherungs­instrument (= nicht akzessorisch), das die früher gängige Hypothek fast vollständig abgelöst hat und bei Bau- oder Immobilien­finanzierungen eingesetzt wird.

Die Grundschuld wird häufig im Rahmen einer Baufinanzierung für das Grundstück bestellt, auf dem sich das finanzierte Gebäude befindet. Ist die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen, gibt dies dem Gläubiger das Recht, recht unproblematisch die Zwangsvollstreckung einzuleiten, falls der Kreditbetrag später nicht zurückgezahlt wird.

Unterschieden wird die Grundschuld nach dem Grundschuldgläubiger (Eigentümer- und Fremdgrundschuld) oder nach dem Vorhandensein eines Grundschuldbriefs.

Bei der Fremdgrundschuld gehört die Grundschuld einem Dritten, der nicht Grundstückseigentümer ist. Dies ist in der Regel die Bank. Entfällt der Sicherungszweck (durch Rückzahlung des Kredits), erhält der Grundstückseigentümer die Grundschuld zurück, die Fremdgrundschuld wird dann zur Eigentümergrundschuld.

Alternativ ist eine Löschung der Grundschuld möglich, bei der folgendermaßen vorzugehen ist:

• Die Bank erteilt dem ehemaligen Schuldner eine Löschungsbewilligung und bestätigt, dass die gesicherte Forderung erfüllt ist.
• Der Immobilien- bzw. Grundstücksbesitzer legt die Löschungsbewilligung der Notarin vor.
• Die Notarin veranlasst beim Grundbuchamt die Löschung der Grundschuld.

Die Eintragung einer Eigentümergrundschuld erfolgt ebenfalls durch einen Antrag bei der Notarin, allerdings ist hier der Grundstückseigentümer gleichzeitig Eigentümer der Grundschuld. Die Eigentümergrundschuld kann z. B. bei der Aufnahme eines Kredits oder Darlehens als Sicherheit angeboten werden kann.

Zusätzlich zur Unterscheidung in Fremd- und Eigentümergrundschuld wird auch nach Buch- und Briefgrundschuld unterschieden, wobei die Buchgrundschuld der Standardfall ist. Bei der Buchgrundschuld wird die Grundbucheintragung mit der Anmerkung „ohne Brief“ versehen. Für alle zukünftigen Änderungen der Buchgrundschuld ist immer eine Grundbuchänderung bzw. Grundbucheintragung erforderlich.

Die Bestellung einer Grundschuld erfolgt durch den Grundstückeigentümer, wobei folgende Schritte im Rahmen eines standardisierten Verfahrens einzuhalten sind:

• Erstellung des Formulars zur Grundschuldbestellung von der kreditgebenden Bank, in dem die genauen Bedingungen Grundschuld festgelegt werden.
• Weiterleitung des durch die Bank erstellten Grundschuldbestellungsformulars an die Notarin, die anschließend die Grundschuldbestellungsurkunde erstellt, die der Käufer unterzeichnen muss.
• Die unterschriebene Grundschuldbestellungsurkunde reicht die Notarin beim Grundbuchamt ein, welches im Grundbuch die Grundschuld einträgt. Die Bank erhält daraufhin die Grundschuldbestellungsurkunde und einen aktualisierten Grundbuchauszug.